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『融資の知識を身につけよう~不動産担保処分 抵当権消滅請求~』 [企業再生]

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融資の返済ができなくなり、担保を差し入れている場合には、金融機関は担保権を行使してその処分代金から融資の回収を行うこととなります。

但し、担保権を行使するまでもなく、回収できるのではそれにこしたことはありません。

例えば、不動産の仲介業者を経由して任意で売却を進める場合と、競売で売却を進める場合とではどちらが早く、そして高く売れる可能性があると思いますか? 一般的には任意売却した方が早く、高く売れやすいといえます。

しかし、金融機関も第三債権者との絡みなどで競売による処分をせざる得ないケースがあります。

そこで今回は、競売による処分をせざる得ないケースの1つである「抵当権消滅請求」について少し見てみたいと思います。




抵当権消滅請求制度

抵当権消滅請求制度とは、抵当権設定後に、所有権移転登記をした第三(取得)者が、抵当権実行としての競売による差押えの効力発生前に、抵当権の消滅請求をすることができる制度。

これは、かつての滌除制度を合理化し、滌除のこれまでの弊害を除去するために、増価競売や、買受義務をなくした制度となっています。



※滌除(てきじょ)

滌除とは、抵当不動産の第三取得者が自らその抵当不動産の価格を評価して、その評価額の弁済によって抵当権を消滅させるよう抵当権者に対して要求できた制度。

滌除権者は、抵当権実行通知書が到達するまではいつでも滌除をすることができます。また、抵当権実行通知書の受領後1ヵ月以内であれば、通知書の到達後でも可能としていた。

例えば、5,000万円の根抵当権が設定されている物件でも、第三取得者が1,000万円の評価だとし、1,000百万円の弁済で根抵当権の消滅を主張することができるといったもの。

抵当権者は滌除の申し出を拒否することはできますが、拒否するためにはその申し出を受けた後、1ヵ月以内に増加競売を請求しなければなりませんでした。

増加競売の請求とは、増加競売の手続きにおいて、滌除権者の申し出金額の10分の1以上の高価で抵当不動産を売却できない時は、自ら10分の1の増加をもって当該不動産を購入する旨を滌除権者に意思表示すること。


滌除制度は、滌除権が行使されると、土地の値上がりが期待される場合でも時価格以下の金額で、弁済期前の弁済をしなければならなかったり、増加競売を行うための保証金提供義務があったりと抵当権者側にとって不利となる内容があったため改正されました。

その結果、抵当権実行の事前通知の廃止、増加競売制度が廃止され、抵当権者は抵当不動産の買受義務を負わず、通常の競売手続きに進めばよいことになりました。
 

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<抵当権消滅請求権者>
抵当権設定後に所有権を取得した第三取得者に限定


<消滅請求手続き>
抵当権者が第三取得者から抵当権消滅請求の申し出をうけたときは、抵当権消滅請求の申し出を承諾するか、その申し出を拒否して、競売の手続きに進むかの選択をすることになります。
抵当権者が競売の手続きに進むことを選択する場合には、抵当権消滅請求の通知を受けた後2ヶ月以内に競売の申立てをする必要があります。






まとめ

抵当権消滅請求以外にも、担保不動産の土地上に第三者が建物を建築しようとしている場合や、借地上の建物を担保に取っている場合で、地代の延滞により地主より土地の賃貸借契約を解除される恐れのある場合、などのケースでは、抵当権を実行し競売による回収を進める場合があります。

経験が無いとなかなかピンとこないかもしれませんが、このようなものがあるということだけでも頭に入れて頂けると良いかもしれません。





 


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